Tel un chef d’orchestre, COGITO fédère des Conseils Indépendants pour mettre en œuvre des solutions adaptées à vos problématiques patrimoniales. Dans un environnement juridique et fiscal mouvant, COGITO s’appuie sur les multiples compétences de ses membres pour vous offrir une analyse poussée de votre situation, une sélection rigoureuse de partenaires et la mise en place de solutions uniques.
L’approche Conseil COGITO repose avant tout sur un accompagnement permanent de nos clients, de la définition de leur stratégie patrimoniale à sa mise en œuvre et son suivi
Monsieur M. a 45 ans. Il souhaite investir dans un bien immobilier dans le but de percevoir des revenus complémentaires à 60 ans. Il dispose de revenus fonciers relatifs à son activité professionnelle. Il est imposé à la tranche maximale d’impôt sur le revenu (40%). Il est redevable de l’ISF (1%). Il veut réaliser un investissement de qualité sur le plan économique avec un cadre fiscal optimisé à sa situation. Il dispose par ailleurs de 150 000 € de liquidités pour ce projet.
Il achète la nue propriété d’un appartement situé en région parisienne, pour 60% de sa valeur en pleine propriété (500 000 €). L’usufruit temporaire (15 ans) est acheté par un investisseur institutionnel qui souhaite percevoir des revenus dès maintenant. Le loyer actuel est de 18 000 € par an.
L’investissement de 300 000 € est financé par un prêt IN FINE sur 15 ans, adossé à un contrat d’assurance-vie doté des 150 000 € de liquidités de Mr M. Au terme du prêt, le capital constitué permettra de rembourser le prêt (Rendement du contrat à 5%).
Les intérêts du prêt sont déductibles de ses revenus fonciers actuels, et le coût réel du prêt est ainsi réduit de 50% (IR+CSG/CRDS). Le bien n’est pas imposable à l’ISF chez le nu-propriétaire mais chez l’usufruitier. Le prêt In FINE est intégré au passif du patrimoine et permet ainsi une économie d’ISF de 3 000 € par an pendant 15 ans. Conclusion :
Pendant la phase de financement, Mr M. ne supporte aucun des inconvénients habituels relatifs à un investissement immobilier : Risque et aléas locatifs (vacances, impayés), frais et charges (gestion, entretien), impôts (taxe foncière, IR, ISF).
A la retraite : Mr M. perçoit 18 000 € de revenus complémentaires (hors indexation) et possède un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € (hors revalorisation éventuelle).
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